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建筑并不仅仅是建筑
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这几年的房价疯涨，为我们在德国买房置业增加了更多的困难。
2022年下半年后疫情时代，由于建筑原材料价格持续上涨，地价也在上涨，所以新房价格也在不断上涨。由于贷款难度增加，导致旧房买家减少，旧房价格从之前的加价购买变成了可以砍价，所以现在在德国刚需买房的朋友也许还可以考虑另一种选项，买旧房改造。
老房子有很多优点，最大的优点就是修建得早，地段比较好，配备齐全的学校公园医院，生活适宜度较高。如果在大城市卫星城，那越靠近中心越优越，享受大城市的便捷，兼顾小城市的舒缓，鱼与熊掌可兼得，且旧房的价格更美好，有着相当不错的吸引力。
当然老房子也存在很多问题，比如翻新价格很难确定，重新装修工程技术复杂。找一个好的建筑师提前做好规划，可以尽可能解决这些麻烦。
Villa in Mönchengladbach, Archfu改造项目（改造前，改造后）
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那如何选择老房子又如何重新改造呢？
第一点就是位置
不管是新房还是老房子，买房看位置和周边环境是个老生常谈的话题，公交是否方便，是否有公园学校医院等等，都是重要影响因素。在德国和其他国家一样，关注房地产中介，关注各种网络平台，比如近几年比较有影响力的ImmoScout24，Immowelt，都有各种各样的买房信息。由于买家所在德国的城市各不相同，很难一概而论，如果有需要，可以具体私信来讨论不同城市。
Archfu改造项目，室内泳池（改造前，改造后）
第二点是年代
建筑年代不同，风格不同，工艺不同，改造的难度和价格各不相同。
比如六七十年代的老房子，当年材料紧缺，通用石棉作为建筑保温材料，这早已经随着时代进步而被抛弃的工艺和材质，在拆除时有着一套系统的规范，工程费用也会增加。再比如，有的房屋在旧主人的爱惜下保存完好，修缮记录完善，在改造的过程中所需要的花费就会少很多。
如果建筑所在位置和历史太过优越，属于Denkmalschutz古建保护范围，那说明你的房屋非常具有历史价值，当然同时所需注意的规范和法律也不相同，需要经过Gutachter建筑师的评估和建议。
Archfu改造项目，室内空间（改造前，改造后）
第三点是改造工程和技术
需要改建的地方有Dach重建，外立面重建，内部空间重新架构，Energieausweis评级，安装现代化设备等。
在选择房屋时，可以根据以下几步考虑:
1. Hausbesichtigung房屋检查
由于二手房是„gekauft wie gesehen“ 所买即所见，买后很难追究之前已存在问题的责任，所以在参观房屋的时候检查非常的重要，为了避免有无法一眼看出的暗伤，需要请Gutachter建筑专家一起检查。检查的部分可以分为
Archfu改造项目，花园（改造前，改造后）
经常出现但不太容易一眼看出的暗伤会有：
Energieausweis房屋能源等级
2.现代化设备改建
当买方很幸运的找到了一栋不错的房子，通常要或大或小规模的重新设计改造成自己喜欢的样子.未必是房屋本身的质量问题，也可能是为了更符合现代的审美，提高舒适度。
比如，厨房和厕所的瓷砖太小了比较老旧，房间太小了分隔不好，需要重新划分空间，或者阁楼需要扩建来增加使用面积，窗户需要扩大增加采光。
建筑师会帮你考虑到，网络信号是不是足够，是否有太阳能，供暖通风系统是否正常，需不需要增加桑拿房或者游泳池这样的高品质生活空间。
老房子的现代化改造是全部花费中所占不小的一部分，往往房子越老，建设花费越高，大概可以计算为全部花费的⅕ 到⅓ 比重。
但是，德国有大量能源补贴基金Förderung für Energieberatungen，你可以咨询建筑师是否能申请补贴免除部分花费。
Archfu改造项目，阳台（改造前，改造后）
3. Baudenkmal 纪念性建筑的维护
纪念性建筑拥有老房子的独特魅力，德国政府会在一定程度上予以免税，也会有保持房屋外立面不变等要求，这在Verband Privater Bauherren e.V的说明中可以查到相关内容。
第四点是改建所需要的时间和价格。
尽管在谷歌搜索上建议的老房子改造价格是400-650欧每平米，但是各个建筑情况都不相同，位置环境差别很大，无法一概而论，只能具体情况具体判断。
为了降低翻修成本，作出Kostenkontrolle 预算控制，在德国可以申请贷款补助，尤其是能源方面的补助资金，比如联邦高效建筑资金 BEG，德国复兴信贷银行KfW和联邦经济与出口管制局BAF的能源资助计划，还有regionale Förderprogramme各地区的资助计划，都可以去申请。建筑师会根据情况进行推荐和申请上的帮助。
对于工期和时间，在德国的建筑工期通常按年来计算，受各种因素影响很大，比如审批时间，疫情影响，施工因素，但可以保证的是，Hausrenovierung相对于期房的风险降低了不少，在建筑师施工方等等各方的共同努力下，可以更快达成新家入住成就。
Archfu改造项目，楼梯（改造前，改造后）
接下来Archfu Studio将结合我们曾做过的旧房改建项目详细介绍Umbau改建的过程。